出台背景

物业管理是城市建设和管理的重要内容，涉及广大人民群众的切身利益。随着经济社会的不断发展和物质社生活水平的普遍提高，人民群众对美好生活的向往更加强烈，对更加舒适的居住条件、更加优美的生活环境的需求与日俱增。近年来，黄山市和其他地区一样，新市民进城居住，城镇化发展较快。这些新变化，都对黄山市物业管理提出更高的要求。

黄山市曾在2012年颁布《黄山市物业管理办法》。自2013年1月1日起施行以来，该《办法》对黄山市物业管理起到巨大推动作用，取得良好效果。但随着城市化的不断发展和居民对美好生活期盼的越来越高，黄山市亟待在《黄山市物业管理办法》的基础上，制定更加适合黄山市发展需要的新的物业管理法规。因此，黄山市人大决定把《黄山市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）纳入2019年立法计划。

起草过程

根据市政府2019年立法计划安排，市政府成立了以分管市长为组长的《条例》立法工作领导小组，下设起草工作组。

2018年12月和2019年4月，起草小组赴宣城、武汉和常州三地进行立法考察。

2018年11月及2019年1月，分别召开了各区县物业主管部门、街道乡镇社居委、物业服务企业、业主代表四个层面的座谈会。

2019年5月完成《条例》初稿并报市司法局进行合法性审查。7月5日在安徽大学立法研究中心召开专家论证会，根据论证会意见并经合法性审查后形成草案。8月8日《条例》草案提请市政府常务会议审议通过。8月16日市七届人大常委会第十二次会议审议通过。9月18日市人大法制委员会对《条例（草案修改稿）》进行审议，并报经省人大常委会法工委审核。10月30日提请市七届人大常委会第十四次会议进行二审。11月8日二审后的修改意见报省人大常委会法工委审查。11月29日市委常委会会议审议通过。12月26日市第七届人大常委会第十六次会议通过。

2020年3月27日省第十三届人大常委会第十七次会议批准，《条例》自2020年7月1日起施行。

工作目标

通过制定《条例》，着力解决多年来黄山市物业管理过程中出现的新问题，以法规形式保障督促各有关部门认真履职尽责，统筹协调各方力量，将物业管理纳入法治轨道，不断提升我市物业管理服务水平，提升居民幸福感、获得感。

对象范围

《条例》适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

重点内容

《条例》共四十六条，重点内容：

（一）关于行政管理部门职责。《条例》对市级和县级物业管理行政主管部门职责分别作了明确规定，要求市、县（区）住房城乡建设、公安、消防、自然资源和规划等相关部门应当依法履行职责，落实执法管理进小区的相关规定。

（二）关于加强党组织建设。《条例》明确加强党组织对物业管理工作的领导，规定：“建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。在业主委员会和物业服务企业中，根据中国共产党章程的规定，设立中国共产党的组织。鼓励支持符合条件的中共党员业主通过规定程序担任业主委员会委员”。

（三）关于网上物业管理平台。《条例》规定“提倡采用信息化技术，改进业主大会集体讨论、征求意见和投票表决方式”内容，建立推广使用统一规范的网上物业管理平台，并对网上物业管理平台的功能、实名注册、业主权利行使方式以及争议解决方式等作出规定。

（四）关于业主委员会。《条例》明确了业主委员会换届程序、业主委员会主任离任审计制度、业主委员会及委员禁止行为等相关内容。此外，还对业主委员会候补委员的产生及候补办法作出了规定。

（五）关于前期物业管理。《条例》规定前期物业服务企业应当通过公共资源交易平台或其他公开招投标方式进行选聘，同时还明确了重新选聘前期物业服务企业和前期物业服务企业退出的有关内容。对物业承接查验的内容、程序、结果及档案保存等作出了详细规定。

（六）关于物业服务与收费。《条例》明确物业服务收费应当分别实行政府指导价和市场调节价。规定物业服务企业应当将不低于实收物业服务费百分之十的部分单独列账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护。规范业主缴纳物业服务费行为。同时对老旧小区的物业管理服务作出规定。

（七）关于物业的使用和维护。《条例》列出物业管理区域内十六种禁止行为。对违反禁止规定的，明确了相应的处理措施。

针对小区停车难的问题，规定经业主大会同意、相关行政管理部门批准，可以占用业主共有道路、绿地或者其他场地改造建设停车场、充电设施。

针对公共收益管理乱的问题，明确公共收益应单独列账，不得以个人名义存储和管理，公共收益按照业主大会、业主委员会决定或者物业服务合同约定使用，没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金。

针对专项维修资金使用难的问题，明确八种情形下可以紧急使用维修资金，不需通过两个三分之二进行表决，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用。

（八）关于现有小区加装电梯。《条例》规定：住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的，应当经本幢或者本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

（九）关于法律责任

鉴于国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》在法律责任方面已经作了比较详细的规定，因此本条例规定“法律、法规已有处罚规定的，从其规定”。此外，为了维护公共安全和业主合法权益，对“占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行”“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为”以及“在建筑物公共通道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线”的行为规定了相应的法律责任。

创新举措

一是进一步明确市、县两级物业管理行政主管部门职责，分别明确相关行政主管部门在小区监督管理和行政执法等方面具体工作职责，避免推诿扯皮；二是明确街道（乡镇）应设立物业管理机构，配备专门物业管理人员；三是明确加强党组织对物业管理工作的领导；四是积极推进物业管理信息化，运用统一规范的网上物管平台等信息化技术提高我市物业管理水平；五是建立业主委员会候补委员制度，有效解决补选业主委员会委员困难问题；六是推进建立物业服务第三方评估监理机制；七是新增部分如禁止高空抛物、占用堵塞疏散通道和安全出口等涉及安全隐患方面的内容；八是明确既有住宅小区改建停车场、充电设施和加装电梯等相关问题，切实解决小区停车场、充电设施无法满足业主需求和老旧小区未安装电梯老人出行难等民生热点问题。

关键词解释

前期物业管理：是指物业交付后至业主大会成立之前，由前期物业服务企业进行的物业管理。

包干制：是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。